银行收紧地产融资额度 并购贷款穿透监管或很快在全国推开

      2018年，监管进一步规范各类地产融资，严查违规的房地产融资行为，各地银行对房企的授信额度也在不断收紧，四大行不少分支机构、还有一些股份行新增的房企授信业务都比较紧张，同时项目的准入更为严格，开发贷必须满足“432”条件；并购贷款也在收紧，目前上海监管已经发文需要进一步规范并购贷款，或很快在全国推开。

房企融资收紧
      华创证券宏观团队近期对全国六十多家国有、股份制、城市与农村商业银行负责信贷业务的高管进行调研，了解信贷官对 2018年一季度信贷资金的供需状况看法。调研结果显示，大部分信贷官表示一季度信贷额度偏紧，房地产开发贷款额度减少，东南沿海、西部地区房地产开发贷需求需求较强。48%的信贷官认为房地产开发贷需求在一季度将上行，其中西部地区需求强烈，有75%的信贷官这么认为，中部仅有25%的信贷官认为会上升，而认为会下行的信贷官占比达到35%。
      经济观察网记者从多家银行对公业务人士获悉，四大行不少分支机构、还有一些股份行新增的房企授信业务都比较紧张，有些已经没有额度了。存量业务也要看利率，利率低不一定会续作。除此之外，即便有额度对房企的审核也非常严格。
“不是绝对的不能做，要看看项目，如果额度紧张，就给好的项目，例如一些开发商资质好的，资金好回收的这种。但无论如何项目准入很严格，要严查是否存在假按揭、假征信、资金挪用等合规问题。”一位中国银行某地方分行的对公业务人士对经济观察网记者表示，以前有开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为，类似的做法严查后发现存在一律不予批款。
      近日，银监会部署的22条重点整治领域“点名”了违反信贷政策和违反房地产行业政策的乱象，其中包括将整治违规将表内外资金直接或间接、借道或绕道投向股票市场；直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。
      “拿地融资去年就不让做了，开发贷必须满足“432”条件，即房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件。”一位股份行的对公业务人士对经济观察网表示。

并购贷款也在收紧
      今年1月底，上海银监局向上海地区各商业银行、财务公司发布4号文——《关于规范开展并购贷款业务的通知》，明确房地产土地项目公司并购需要穿透监管，4号文是对2015年下发的《商业银行并购贷款风险管理指引》（下称“指引”）进一步强调。
      在指引中，并购贷款是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。根据上述指引要求，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上；并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，保证贷款资金不被挪用。
      据经济观察网记者了解，给还处于生地状态下的土地项目发放并购贷款，这类资金很有可能被挪用至土地出让金缴纳，即便是通过桥方资金先行垫付，也是一种贷款置换行为。另外近年来房地产市场的迅速发展，房地产开发企业通过股权转让方式获得土地使用权的现象渐渐多起来，该种行为的合法与否出现争议，不少律师界人士认为企业选择以股权转让的方式转让土地使用权则可以避开审查，即使不具备相关的资质也能够以较低成本拿到土地并且进行开发 国家如不能够及时监控此种行为，不利于房地产行业的规范运行和长足发展，国家为遏制房价过高过快增长、调控房地产市场、压缩房地产泡沫的宏观政策也将难以发挥其积极作用。
      另外，4号文还表示，上海银监局辖内商业银行并购贷款快速增长，其中投向房地产业及土地项目并购的占比较高，这与《指引》有关审慎发展并购贷款的导向不符，要求银行下一步按照《指引》严格执行。
      一位非上海区域商业银行的对公业务人士对经济观察网表示，目前他所在的银行还没有收到正式通知要收紧并购贷款，但他认为一个地方能出文证明政策是有这个导向的，其它地区迟早会出文件，估计很快会在全国推开。即便还没发文，银行对并购贷款的发放也非常谨慎。“现在不是说你在发文前做就没事了，监管不是既往不咎的，要查的时候也会查你存续的业务的。”该人士说。

来源：经济观察报