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金融支持房地产16条|支持民企融资,化解房企债务危机

2022-11-17

金融支持房地产再祭大招。近两日,一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)在业内传阅,迅速引发市场关注。

从内容来看,《通知》包括稳定房地产融资、做好保交楼金融服务、推进受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者合法权益、延长房地产贷款集中度以及加大住房租赁金融等,六个方面共计16条措施。

虽然该《通知》未在官网正式发布,但北京商报记者从多方信源侧面求证到了该文件的真实性。在业内看来,《通知》的出台,意味着对房地产融资的大方向从限制转向了支持,从之前的稳楼市降低购房者压力,逐渐开始转变稳的方向,增加了稳房企,尤其是对民企融资松绑政策。

发力民企债券融资“第二支箭”

此次金融支持房地产政策可谓全面加码。具体来看,《通知》提出,将坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展;金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险,在保证债权安全、资金封闭运作的前提下,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求;支持项目主办行和银团贷款模式,强化贷款审批、发放、收回全流程管理,切实保障资金安全。

其中提到,将支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。

另外,鼓励债券发行人与持有人提前沟通,做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的,通过协商做出合理展期、置换等安排,主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

早在2018年,针对部分民营企业遇到的融资困难问题,央行曾会同有关部门,从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓展融资。其中,民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”,有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围,有效缓解了民营企业信用收缩问题。

而在近期,中债信用增进公司、银行间市场交易商协会也已经组织多轮民营房企座谈会,通过中债增信的方式来支持房企发行债券。11月8日,中国银行间市场交易商协会也表示,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,支持民营企业发债融资,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

中原地产首席分析师张大伟表示,16条金融支持房地产政策,力度的确非常大,从之前的稳楼市主要刺激购房者,降低购房者购房压力,逐渐开始转变稳的方向,增加了稳房企,之前房地产市场最大的问题是房企特别是民企没有杠杆,金融16条针对这个市场问题,开始松绑政策。这的确可以救活部分被错杀的民企,但整体看,对于整个房地产行业的影响依然要看交易市场能不能稳定。

不良资产资管公司将承担更大作用

值得一提的是,从此次《通知》中也释放一个重要信号:对于房地产市场不良资产,资产管理公司(AMC)将承担更大的作用。

正如《通知》提到:积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目,金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则,一企一策协助推进项目复工交付;鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置;支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式,依法依规市场化化解受困房地产企业风险,支持项目完工交付。

不难看出,此次政策也明确了对房地产不良资产处置的重视程度,尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者,金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高,此次此类机构明显受到了鼓励,后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。

换而言之,虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目,但此次政策再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位,包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。另外,对于资管公司处置不良资产方面,此次也提及了“提高资产处置效率”一词。

“其含义很清晰,即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果,尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。此类表述,对于资管公司明确政治站位、立足企业定位、在关键历史时期承担重任等方面都有积极的作用。”严跃进分析道。

植信投资研究院资深研究员马泓同样认为,资产管理公司作为金融机构,政策利用好AMC是帮助房企化解债务风险的有效途径之一。从海外成熟的资产管理公司处置不良房地产资产的经验来看,对仅仅以为现金流问题所产生的“不良资产”做好风险识别,包括烂尾楼或者经营不善的商业地产,如果AMC处理得当,未来都是存在赚钱机会的。关键是要深刻理解房地产周期,以及资产本身的质地,在合规性上满足监管要求,推动房企有效化解债务问题。

不过,难度也同样存在。张大伟认为,当下房地产市场的核心是销售困难,资产估值降低,所以鼓励资产公司介入,难度依然较大。稳房地产市场必须在稳交易的前提下才能稳企业。

个人可自主协商延期还本付息

另外,针对个人层面,《通知》还提到了将依法保障住房金融消费者合法权益。

具体来看,鼓励依法自主协商延期还本付息。要注意的是,这一政策也有其前提,适用范围主要是对于因疫情住院治疗或隔离,或因疫情停业失业而失去收入来源的个人,以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款,金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商,进行延期展期等调整,相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。

在此过程中,金融机构要做好客户服务工作,加强沟通,依法保障金融消费者合法权益,同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为,依法依规予以处理,维护良好市场秩序。 

“此次政策在购房者延期还贷方面,落实了非常好的保障制度,即个人征信制度。这说明监管研究了今年此类热点问题和新情况,从制度角度确保延期还贷工作顺利推进,是保民生的重要体现。”严跃进评价道,在延期还贷方面,此次《通知》注意到了一种新的延期案例,即因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款。此类情况或和保交楼工作有关,即一些楼盘交付出现了违约,所以有解除贷款或变更贷款的地方,但此类情形容易出现征信方面的问题。

另外,此次《通知》也提及,切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的,金融机构按新的还款安排报送信用记录;经人民法院判决、裁定认定应予调整的,金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送,已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议,依法保护信息主体征信权益。 

“这就说明,一些符合此次政策文件的延期还贷行为,在征信方面不会有污点。相关购房者或业主的顾虑可以减少,其征信质量不会受影响。类似征信方面的异议减少,将从保民生等角度确保购房者的合法权益。”严跃进说道。

另从金融机构的角度出发,马泓建议,一个是要从消费者的权益角度出发,尽可能保障消费者权益;另外也需充分满足监管要求,针对例如疫情等特殊情况,可依法依规,对符合要求的原则上可以适当予以贷款展期,促进房地产信贷平稳运行。

 

来源:北京商报